CONSEJOS PARA COMPRAR UNA VIVIENDA

CONSEJOS PARA COMPRAR UNA VIVIENDA

 

La compra de una vivienda es la inversión más importante que la mayoría de las personas realizará al menos una vez en su vida, por lo que hemos elaborado unos pequeños consejos para aquellos que están pensando comprar una casa o un lote en Bolivia. Un buen número de bolivianos deciden salir al exterior con el ánimo de reunir un dinero para comprarse una casa o, en su caso, un lote y, poco a  poco, construir su vivienda y regresar a Bolivia o bien dejársela a sus hijos o nietos.

Por eso les aconsejamos que dispongan de toda la información posible, se orienten bien a los efectos de recibir un asesoramiento adecuado para que puedan adquirir ese bien inmueble con la máxima seguridad posible y estar advertidos de que se han presentado estafas de doble venta o que han comprado lo que no deberían (o no sabían bien lo que estaban comprando); y lo peor es que paguen algo que nunca recibirán o que no haya sido el propietario del bien quien se lo haya vendido, sino otra persona, dado que la propiedad no estaba registrada a nombre de la persona con la cual hicieron el contrato.

Por otra parte, tenemos que tener en cuenta es que el lote o la casa no se encuentre gravado o con hipoteca a favor de un tercero que por derecho preferente le da prioridad de exigir su derecho.

En la compra de muchos lotes y casas se ha dado el caso de que no tienen la documentación saneada ante el Municipio y Derechos Reales, o que existían procesos judiciales pendientes sobre el inmueble, así como, los datos en el contrato no coinciden con los de la vivienda; también se ha observado que se compra una unidad aparentemente saneada y la documentación matriz de la superficie total está con problemas o gravado. De tal manera que toda precaución es poca, por ese motivo toda la documentación debe ser revisada antes de comprar y pagar.


Para estos casos es ideal que la empresa o persona demuestre su derecho propietario y que cada comprador haga las consultas en la Alcaldía y Plan Regulador para asegurarse de que esos documentos y datos son reales. En algunos proyectos de urbanizaciones, ocurre que inician las pre-ventas sin tener individualizado el derecho propietario de cada terreno en Derechos Reales, y para comprobar que simplemente falta ese procedimiento, se puede pedir, al menos, el plano de uso de suelo del terreno a comprar, el plano de toda la urbanización y la aprobación para urbanizar del Municipio.

El primer paso siempre es verificar el título de propiedad, que es el documento de compra que firmó el actual propietario, es decir, el vendedor es su legítimo dueño. El Folio Real, extendido por la oficina de Derechos Reales, es el documento que señala quién es el propietario. En este documento se verá a nombre de quién está inscrito el derecho propietario y si tiene o no hipoteca o una anotación preventiva. En caso de que existan esas inscripciones y estén vigentes (no canceladas), es ideal pedir al propietario que las cancele para avanzar con la compra. Certificado catastral, que es emitido por el Gobierno municipal. En él se registran los datos del propietario y del inmueble (superficie, colindancias, matrícula computarizada). Plano de uso de suelo a nombre del propietario y actualizado. Es emitido por el Plan Regulador del Gobierno municipal, comprobar el formulario de pago de impuestos a la propiedad inmueble, pagos realizados. El segundo paso debe uno conocer cómo son los trámites para comprar una vivienda en Bolivia.

 

Sin embargo, hay un paso antes que es preciso analizar y es preguntarse por qué se quiere comprar un lote o una casa y en Bolivia.

“Para qué quiero comprar una casa o un lote: ¿para invertir o hacer mi vivienda en Bolivia?”. Nunca se debe comprar algo que no se puede pagar o que nos embarquemos en una compra que no nos permita vivir dignamente. La compra de una vivienda no debería superar el 40% de los ingresos mensuales de una familia, si vamos a solicitar un préstamo.

Por lo tanto, tenemos que disponer de un plan de financiación y ese será nuestro plan para adquirir nuestra vivienda.

 

Con qué (dinero), dónde (la zona) y por qué en esa zona y no en otra (qué factores determinan para adquirir subjetivos y objetivos). Qué vamos a comprar (determinar la superficie, la distribución, orientación de la vivienda, calidad de la construcción, estados del edificio, suministros (de agua, luz, gas, aire acondicionado), las luces y las vistas y el garaje.

Dentro de ese plan financiero, al precio de la vivienda es necesario añadir los gastos de la compraventa. Por otra parte, tenemos que saber si nosotros tenemos opción de negociar, pues siempre se debe negociar el precio.

Un consejo fundamental, como dice el Abogado Carlos Nina Deheza, “para no equivocarse, lo mejor es comprar algo para venderlo”. Es decir, que si compras ese bien se pueda vender fácilmente, ya que si compras un bien que luego no puedas vender, siempre perderás dinero, ya que si lo vendes, será una operación dónde tienes que bajar el precio en relación a lo que compraste. Por eso motivo, es sustancial analizar la potencial revaloración de una vivienda.  Otro factor es que se visite al vecindario, pues al adquirir una vivienda “compras también a los vecinos” y ese hecho muchas veces puede hacer variar el precio de la vivienda o ser un factor para comprar o no, así como la seguridad ciudadana de la zona. Nadie en su sano juicio compra una casa en una zona peligrosa para vivir.

Las gangas se han acabado: si sabes lo que quieres y dónde lo quieres, ve a por ello y cómprarlo.

Preferencias y necesidades, objetivas y sujetivas.

OBJETIVAS:

 

A.- Características de  la vivienda.-

 

  1. El espacio y la distribución general de la casa: número de habitaciones y de baños, ventanas exteriores en las habitaciones, pasillos, recibidores, estancias de paso, armarios empotrados, trasteros y otros espacios de almacenamiento.
  2. La orientación de la vivienda: Las exteriores reciben normalmente más luz natural, las interiores son a menudo más tranquilas. Las orientadas al interior de una manzana son normalmente silenciosas. Se suelen valorar más las viviendas orientadas al sur por la calidad y cantidad de la luz natural.
  3. Las calidades de la construcción y los acabados, son garantía de seguridad, solidez y calidad. Observar la pintura, baldosas, parqué, zócalos, etc,
  4. El estado de conservación de los elementos propios y comunes: estructura del edificio y posibles grietas o humedades.
  5. Circuito de agua: hay que comprobar que los grifos puedan abrirse simultáneamente sin que pierda caudal de agua. Y que el sistema de agua caliente se adapte a lo que necesita.
  6. La instalación de gas: si es gas natural, gas ciudad o butano y si la instalación cumple la normativa oficial. Si no es correcta, la compañía te exigirá que hagas los cambios necesarios.
  7. Electricidad: comprobar enchufes para electrodomésticos, calefacción, aire acondicionado y asegurarse de que tienen toma de tierra.
  8. El tipo de calefacción: si hay y de qué tipo, eléctrica, central, aire o individual (más bien en La Paz, Oruro y Potosí).
  9. Aire acondicionado o bomba de calor: si es preinstalación o instalación y si el sistema es autónomo o centralizado. Si la potencia es adecuada para los m2 y la orientación de la habitación a climatizar.
  10. Puertas y ventanas: que proporcionen luz, ventilación, visibilidad y aislamiento térmico y acústico para su comodidad y para ahorro de energía.

B.- Factores de ubicación y entorno de la Vivienda.

  1. 1.   El acceso y los medios de transporte más próximos desde o hacia el puesto de trabajo. Esto puede suponer un ahorro de tiempo y dinero importante. 2.  Las tiendas, servicios de alimentación y centros de ocio. 3.  Los servicios sanitarios.

     4.  Los colegios, institutos y guarderías si tenemos niños.

     5.  La situación de aparcamiento.

     6.  Las zonas de ocio, actividades al aire libre e instalaciones deportivas.

     7.  Planes Urbanísticos o la construcción de obras públicas en la zona pueden beneficiar o perjudicar a la vivienda y a su entorno. El Ayuntamiento te facilitará la información.

 

SUBJETIVAS:

 

Lo primero que siempre nos planteamos es decidir la zona donde uno quiere adquirir su casa o su vivienda. En esta elección influyen, sin lugar a dudas, los factores emocionales:

1.- Cercanía de la casa de los padres, familiares y amigos.

2.- El barrio donde vivíamos, el barrio de “toda la vida”.

3.- La potencial revaloración de la zona.

4.- Que te gusta y te da buena sensación.

 

Sin embargo, tenemos que poner en una balanza los factores objetivos y sujetivos para decidir, y debe tenerse en cuenta que si nos equivocamos, siempre podemos rectificar si lo que hemos comprando sea de fácil venta; de lo contrario, tendremos un problema y una pérdida patrimonial.

  • Herramienta digital para facilitar el acceso a la vivienda y lotes en Bolivia
  • ¿Cómo comprar una vivienda o un lote en Bolivia?
  • Portal de la Vivienda de Bolivia

 

mayo 2, 2017

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